CONCEPTO

Los préstamos hipotecarios son los concedidos a personas físicas o jurídicas en los que se aporta la garantía real de hipoteca sobre bienes inmuebles de su propiedad o la de un tercero, quedando dichos bienes directamente afectos al crédito y a expensas, en caso de incumplimiento, de su ejecución, lo que supone un especial reforzamiento del derecho del acreedor.

Como vemos en la definición, son todos aquellos que tienen como garantía un inmueble.

En la actualidad, salvo en determinadas ocasiones, las personas físicas y jurídicas tienen que acceder a este tipo de financiación por no disponer de la suficiente liquidez para hacer frente a la inversión, que en muchos casos es la más importante en la vida de las personas.

Por este motivo, vamos a tratar con detalle los puntos más importantes y lo que hemos de tener en cuenta a la hora de utilizar este tipo de financiación.

Las entidades de crédito han entrado en una «guerra» de condiciones para captar este tipo de préstamos, ofreciendo todo tipo de condiciones, ya que el cliente hipotecario, por regla general, es un cliente al que la entidad tiene cautivo durante un largo periodo de tiempo. Este matrimonio puede resultar mal avenido si no conocemos la totalidad de condiciones que conlleva el préstamo.

CONCESIÓN

La entidad de crédito solicitará la misma documentación que en los apartados anteriores (ya que, aparte de la garantía hipotecaria existente, necesita saber si el cliente genera suficientes fondos para el pago de las amortizaciones mensuales), y otra información externa, la tasación.

Para conceder el préstamo hipotecario, la entidad requerirá la adecuada valoración y tasación, a través de las sociedades creadas y autorizadas para ello, del bien afecto a la garantía, pues al tratarse de una garantía real, el acreedor, en caso de impago, verá satisfecho su derecho de crédito a través de la ejecución hipotecaria y la realización del valor del inmueble.

Este principio cobra una vital importancia cuando las entidades movilizan los préstamos hipotecarios para dar cobertura a las emisiones de títulos hipotecarios como las cédulas hipotecarias, los bonos hipotecarios y las participaciones hipotecarias (por movilizar se entiende que las entidades financieras emiten estos productos para la captación de recursos externos).

Por lo tanto, la tasación tiene como fin estimar de forma adecuada el precio que puede alcanzar el bien en el mercado, de forma que constituya una garantía para las entidades financieras y para los ahorradores que participan en el mercado hipotecario.

La tasación tiene un coste, que es soportado por el cliente, independientemente de que se autorice la operación. (Por ejemplo: tasación por importe de 120.202,42 €: 120,20 € + IVA (16%) = 139,43 €).

Nos existe un porcentaje fijo, sino que lo determina cada tasadora.

La tasadora es elegida por la entidad.

En las operaciones de compraventa nos exigirán el contrato firmado con el vendedor, y en las operaciones con garantía hipotecaria, el destino de los fondos.

CUESTIONES PREVIAS

Importe de concesión: las entidades conceden entre un 70 por ciento y 80 por ciento del menor de estos dos valores:

• Importe de la tasación.
• mporte de compraventa.

En el caso de compra de naves industriales, locales, etc., los niveles descienden hasta el 50 por ciento. El aumento por encima de esta cantidad, como en el caso anterior, dependerá de la tipología de cliente. Esta regla no es fija y depende del tipo de cliente o de las garantías aportadas. Tampoco es general: existen en la actualidad entidades que financian hasta el 100 por ciento del valor de la inversión.

Normalmente las entidades no suelen financiar el 100 por ciento por varios motivos, entre los que destacan los siguientes:

1. Cualquier variación en el mercado inmobiliario a la baja dejaría a la entidad sin la cobertura necesaria.
2. Con la aportación de un tanto por ciento de la inversión, se aprecia la capacidad de ahorro de los solicitantes.
3. Si se financia el 100 por ciento del valor del inmueble, se puede estar destinando parte de los fondos para otro destino diferente del solicitado (reformas, pago de impuestos, cancelación de deudas, etc.).

NEGOCIACIÓN DE TIPOS DE INTERÉS

Tipos de interés fijos: mantienen invariables las condiciones durante la vigencia del préstamo. Tienen una serie de ventajas e inconvenientes:

• Ventajas
  Conocemos durante la vida del préstamo la amortización que nos corresponde, sin variaciones.
  Estamos protegidos por las variaciones al alza de los tipos de interés.
• Inconvenientes
  Cualquier variación a la baja de los tipos puede resultarnos gravosa.
  Mantienen comisiones de apertura superiores a los préstamos variables.
  Mantienen comisiones de cancelación anticipada superiores a los variables.
  El plazo de concesión es inferior a los variables; se sitúa en torno a 12 años.

TIPOS DE INTERÉS VARIABLES

El tipo de interés varía dependiendo de cómo se haya pactado, y por tanto no se conoce el importe de la amortización.

Las entidades, en este tipo de operaciones, suelen utilizar un tipo de interés inicial llamado «de enganche», que tiene una vigencia de entre seis meses y un año, inferior al de mercado; en la primera revisión, este tipo puede aumentar considerablemente.

Para determinar qué tipo se aplicará en la primera y las sucesivas revisiones se fijan tipos de interés de referencia.

El tipo de referencia es el preferencial o promedio de un tipo básico de mercado o de una clase de depósitos.

Los referenciales pueden ser, entre otros, los siguientes:

• Euribor.
• Mibor.
• Tipo de las Cajas de Ahorro Confederadas.
• Tipo de remuneración de los depósitos obligatorios del coeficiente de caja de las entidades de crédito por el Banco de España.
• Tipo de interés medio de las cédulas hipotecarias.

Sobre este tipo de referencia, las entidades añaden un diferencial. El diferencial es un tipo o porcentaje de carácter fijo que se añade a otro variable. En la actualidad los diferenciales varían entre el 0,5 y el 2 por ciento.

Estos diferenciales son pactados con la entidad.

COMISIONES

1. Apertura
   La cobra la entidad por la formalización de la operación y se descuenta del nominal abonado en cuenta. Varía entre el 0,5 por ciento y el 1,25 por ciento.
2. Comisiones de cancelación anticipada
   Como veíamos en los préstamos personales, tenemos la posibilidad de poder cancelar en cualquier momento nuestro préstamo. En este tipo de operaciones existe comisión por cancelación parcial y total, que puede alcanzar el dos por ciento en cada caso.
   Es negociable con la entidad y pueden suprimirse, lo que permitiría amortizar en cualquier momento sin coste.
3. Comisión por subrogación
   Se origina por el traspaso de préstamo a otra entidad. Varía entre el 0,25 y el 1 por ciento.

AMORTIZACIÓN

Existen diferentes formas de amortización:

• Cuotas periódicas constantes con tipo de interés fijo. Sistema francés.
• Cuotas periódicas constantes con tipo de interés variable. Dependiendo del tipo de interés, se modifica el plazo de duración, alargándolo o reduciéndolo, según proceda.
• Cuotas periódicas variables, como consecuencia de la variación de tipo de interés. En cada periodo las cuotas se determinan con la suma del capital pendiente de amortizar y el tipo de interés que corresponda en el periodo. Sistema francés.
• Cuotas periódicas de pago graduado. Progresión geométrica.
• Cuotas constantes de amortización del principal.

GASTOS DE FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Existen dos trámites que hay que cumplir por cada operación de préstamo hipotecario que se realice:

1. Formalización de la escritura pública
   La formalización consiste en la firma del contrato ante notario y en escritura pública. En ésta se recogen todas las condiciones de préstamo: capital prestado, tipos de interés, TAE correspondiente, comisiones devengadas, por cuenta de quién son los impuestos o los gastos, plazos de amortización, cláusulas por las que se puede rescindir el préstamo, etc. En el acto de la firma debe producirse la entrega del préstamo.
   En la práctica suele abonarse en una cuenta especificada.
   La formalización origina unos derechos notariales cuyo importe varía, dependiendo de la cantidad garantizada, el número de copias, documentación, etcétera.
2. Inscripción registral
   Se realiza en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar todas las circunstancias relativas al dominio y los derechos reales sobre los bienes inmuebles.
   Se cargan unas cantidades determinadas, que variarán dependiendo del importe del préstamo.
   Hay que tener en cuenta que en los préstamos que originan compraventa se genera otra escritura, con los consiguientes gastos.

Distinguiremos los relativos a la formalización de la hipoteca de los correspondientes a la compra (en el caso que se realice).

1.       Relativos al préstamo (orientativos)

Hay que tener en cuenta que la fiscalidad es diferente en las comunidades forales de Navarra y el País Vasco y en la Comunidad Autónoma de Canarias.

A estas cantidades deben añadirse gastos fijos de gestoría y la obtención de la nota simple de cargas, que suponen aproximadamente 150,25 € y 12,02 €.

2.       Los inherentes a la compra

EJEMPLO:

Vivienda nueva con un precio de escrituración de 120.202,42 €.

Precio: 120.202,42 €.

IVA: 8.414,17 €.

Actos jurídicos documentados. 601,01 €.

Notaría: 540,91 €.

Registro de la Propiedad: 480,81 €.

Gastos de gestoría: 210,35 €.

Total: 130.449,68 €.

En el ejemplo que acabamos de ver, la compra de un inmueble con un valor de venta de 120.202,42 €, tanto a título particular como empresarial, va a suponer el siguiente consumo de recursos propios:

• Coste del inmueble: 120.202,42 €; 80 por ciento de financiación que concede la entidad: 96.161,94 €.
• Coste de los impuestos.
• Coste de la compraventa: 130.449,68 €.
• Coste de la hipoteca: 2.151,62 €.
• Disponible preciso para realizar la operación: 36.439,36 €.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS

El importe de las cuotas pagadas durante el año, que incluyen capital e intereses, siempre y cuando sean para la adquisición de la vivienda habitual, dan derecho a una deducción directa de la cuota. Esta deducción tiene un límite máximo anual y varía en función del tiempo transcurrido:

1. Durante los dos primeros años desde la adquisición:

• Importe máximo sobre el que se aplica deducción.
• Porcentaje de deducción.
• Primeros 4.507,59 €.
• 25 por ciento.
• Resto hasta máx. 9.015,18 €.
• 15 por ciento.

1. Después de los dos años:

• Importe máximo sobre el que se aplica deducción.
• Porcentaje de deducción.
• Primeros 4.507,59 €.
• 20 por ciento.
• Resto hasta máx. 9.015,18 €.
• 15 por ciento

EJEMPLO:

Una persona que durante 1999 haya pagado una cuota mensual de 601,01 €, teniendo en cuenta que todavía no han transcurrido dos años desde la adquisición de su primera vivienda habitual, se podrá deducir:

• Primeros 4.507,59 € x 25% = 1.126,90 €.
• Resto 2.704,55 € x 15% = 405,68 €.
• 7.212,14 € (*)
• 1.532,58 €.

(*) El límite máximo total es de 9.015,18 €. En declaraciones individuales, este límite máximo se aplica individualmente para cada uno de los cónyuges.